​Три такти ринку землі, або хто зірве куш у розмірі 10 млрд дол?

Автори земельної реформи заклали у модель її реалізації досить цікавий механізм майбутнього профіту.

Ключовий принцип земельної реформи в Україні: «купуй дешево - продай дорого».

Поки все йде за планом.

Отже перший такт - це кістка, яку кинули населенню, мовляв з 01 липня 2021 року до 01 січня 2024 року у вас є можливість купити землю на «вузькому ринку».

Звичайно, під час війни ніхто майже нічого не купує.

На сьогодні, продано 363 тис. га, середня площа земель за однією угодою - 2,2 га.

У другій половині поточного року мало що зміниться. Населення купить максимум 0,5 млн. га - здебільшого одноосібники.

А з 01 січня 2024 року в гру вступають юридичні особи. Це будуть великі гравці, які на десяток підставних компаній придбаватимуть по 100 тис. га.

Вони будуть купувати дешево, адже війна, ризики, розруха, бідність.

Багато українців виїхало за кордон, частина власників померла, ще більша - живе у містах у злиднях.

Отже, землю будуть продавати.

Обсяг угод за участю юридичних осіб у 10-20 разів перевищить параметри ринку для населення на початковому етапі.

Отже, другий такт - це купівля землі юридичними особами. Протягом декількох років вони можуть сконцентрувати від 5 до 10 млн. га, середня вартість складе 1 тис. дол.

Високі ризики формуватимуть низькі ціни.

А що з нерезидентами, коли з'являться гроші західних пенсійних та інвестиційних фондів. Чи ввійдуть у гру національні резервні фонди арабських країн?

Опосередковано нерезиденти зможуть включитись вже з 01 січня 2024 року.

З одного боку, землю можуть купувати лише юридичні особи з українськими засновниками.

І так буде до проведення референдуму щодо вирішення питання - чи пускати на ринок землі іноземців.

Але вже зараз лунають розмови про:

1. Спрощене надання українського громадянства за «інвестиції».

Тобто, завів в Україну гроші - отримав громадянство, а потім ці ж гроші використав для купівлі землі.

Адже закон не обмежує право бути засновником юридичної особи - покупця землі лише для тих громадян, що народились в Україні (а варто було).

Знаючи рівень хабарів у державній міграційній службі, можна припустити, що потенційному інвестору буде досить легко отримати на свого представника український паспорт, зареєструвати на нього юридичну особу та купити 10 тис. га українських земель.

Крім того, вже зараз лунають заклики ввести в Україні елементи британського корпоративного права.

А як працює це право в іноземних юрисдикціях?

Є власники юридичної особи - так звані «номінали», або представники тубільного населення, а є «реальні бенефіціари» - іноземці, які не фігурують у відкритих реєстрах і володіють компанією на підставі інвестиційної угоди/декларації.

Такий саме механізм може бути реалізовано і у нас.

Але це все певний схематоз, тому великі нерезиденти сюди поки не підуть.

Саме тому місцеві «великі гравці» у 2024-2026 роках проведуть максимально дешеву консолідацію земель у своїх руках з метою її перепродажу іноземцям.

Зараз це заповітна мрія багатьох представників «місцевих та центральних еліт», про це тільки й мови у київських ресторанах: купити у пайовиків дешево і продати іноземцям дорого.

Третій такт - це допуск на ринок іноземців. Це буде легко зробити, я навіть не певен, що доведеться проводити референдум.

Просто внесуть зміни у закон - обгрунтують доцільністю післявоєнного відновлення.

Після відкриття «широкого ринку землі» ціна в Україні зросте до 2 -2,5 тис. дол за га. Крім того, до того часу з'ясується і безпекове питання.

Тобто, витрати на придбання земель у пайовиків складуть до 5 млрд. дол. протягом декількох років (якщо буде придбано 5 млн. га), а прибуток під час продажу нерезидентам - більше 10 млрд. дол.

Що цікаво. У цій схемі зацікавлені навіть агрохолдинги.

Вони залюбки куплять дешеву землю у пайовиків і вже уклали з ними угоди з відкладальною умовою - датою відкриття ринку землі для юросіб.

І вони її залюбки продадуть західним пенсійним та інвестиційним фондам у 2-2,5 разів дорожче, щоб потім винаймати у них же цю землю в оренду за 5% від оціночної вартості.

Тут у виграші всі: агрохолдинги отримують величезні кошти, погасять борги, їх власники придбають собі яхту або замок у Франції.

Іноземні пенсійні фонди - отримують довгостроковий актив з регулярною рентою (5% для них - більше ніж достатньо, особливо, коли світові базові ставки підуть вниз).

Великий куш для «наших» - складе 5-7 млрд. дол., цифра астрономічна для сучасної української реальності.

Продаж земель нерезидентам - це третій такт земельної реформи, яка вибудована таким чином, щоб населення продало свою землю якнайдешевше, а нерезиденти купили - якнайдорожче. За посередництва «місцевих еліт».

На початку ланцюжка - населення, на кінці - іноземці. «Місцеві еліти» - всередині.

А як треба було зробити правильно?

По-перше, ринок землі треба було відкривати, але з розумом.

По-друге - вигодонабувачами мали стати українці - власники землі, а не ті, хто зможе її купити-продати.

Я неодноразово пропонував застосувати модель розвитку рикну землі за рахунок внутрішніх інституційних інвесторів - накопичувальних українських пенсійних фондів, які мали отримати право на купівлю великих обсягів землі з метою здачі її у довгострокову оренду.

Українська земля в такій схемі працювала б на виплату земельної ренти українським пенсіонерам.

А «довгі кошти» простих українців, відкладені на старість, працювали б у якості інвестицій на ринку землі.

Щороку пенсійна накопичувальна система поповнювалась би на 4-5 млрд дол., а учасники цієї системи мали б доплату до своєї державної пенсії у розмірі 300-500.

Це мало б стати гарним стимулом для українців у віці 25-35 років працювати в Україні і тут платити податки.

Залучення приблизно 2 млрд. дол. щороку коштів накопичувальних українських пенсійних фондів сформувало б сталий попит на землю, що дозволило би заплатити її власникам справедливу ціну.

Крім пенсійних фондів, право на купівлю землі треба було надати сімейним господарствам та фермерам (невеликий та середній формат).

Але купівля великих масивів землі - лише українським накопичувальним пенсійним фондам.

Земля має працювати на майбутнє українців.

Натомість, в Україні бездарно профукали можливість одночасної реалізації земельної та пенсійної реформ.

У результаті:

- власники землі отримують найнижчу ціну;

- земельну ренту від українських земель отримують далеко не бідні пенсіонери розвинутих країн;

- український аграрний потенціал буде працювати на іноземні пенсійні та інвестиційні фонди;

- кошти українських пенсіонерів у новому проекті накопичувальної системи банально вкрадуть, дозволивши вкладати їх у цінні папери на міжнародних ринках капіталу, замість української землі.

Це один за найяскравіших прикладів, як у нашій країні марнуються унікальні можливості для розвитку.

Олексій Кущ, facebook.com

Фото biz.today.ua